任意売却という対策(住宅ローンの支払い)

住宅ローンの多くは自宅などの不動産が担保になっていて、それに合わせて抵当権が設定されています。この抵当権がついていると所有者といえども勝手に売却することはできません。通常ですと、残債を全額返済しないとこの抵当権を外すことはできません。少し難しい話になりますが、新築の住宅の場合は、「新築」というプレミアが2割から3割上乗せされた値段が販売価格となっています。このことからよく言われる新築住宅購入の場合の自己資金を購入金額の3割用意しろということはここからきているのです。頭金ゼロで住宅ローンを利用した場合は債務超過から始まります。住宅ローンの返済が難しくなった場合、住宅を売ったお金で残債を返済したらいいのですが、債務超過状態では売ることはできません。これは抵当権を持っている債権者が売ることを許可しないからです。つまり、債務超過の状態では所有者の思惑で自宅を売ることはできないのです。そしてこの状況が変わるのは住宅ローンの滞納が続き、返済能力がないあるいは返済の意思がないと判断されたときです。この状態の次の段階は保証会社が残債を代位弁済します。この時点で金融機関は残債の返済を受けることで交渉の席から退場します。保証会社は不良債権を承知で金融機関から債権を引き受けたので、すぐに競売にかけようとします。しかしこのタイミングで任意売却の交渉に入ることができるのです。保証会社としても債権の最善の回収を望んでいますから任意売却の席にはのってくることが多いのです。

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