自己破産以外の選択(競売と任意売却)

競売への流れ

住宅ローンの返済ができずに何もしないでいると、半年が経った頃にいきなりの差し押さえから競売という結末になってしまいます。これは実は最悪のパターンなのですが、意外とこういうケースは多いようですし、競売物件という話もよく聞きます。もちろん競売に至るまでには様々な出来事があります。発端は住宅ローンの滞納であることは間違いありません。住宅ローンが払えなくなるのですから、その発端は滞納なのです。それでもお金を工面してすぐに払えば何も内のですが、苦しくて滞納したのですから、そこでなんとか工面して支払ってもそれが毎月のこととなってしまえばどこかで力尽きてしまうのです。1ヶ月分でも支払いが苦しいのにそこで2ヶ月分の滞納ということになれば返済はさらに厳しくなります。3ヶ月の滞納ということになるとすでに諦めてしまう人も多いようなのです。ローンが何故存在しているのかというとまとめて支払うことができないため月々支払うということです。その支払いさえもできないのであれば破綻は目に見えているということになるでしょう。競売は債権者である銀行が行うのではありません。競売という局面では銀行はすでに交渉の席から退場していて債権者も銀行以外の機関になっているのです。それはどういうことかというと債務者である所有者に変わって保証会社が一括して残債を銀行に支払ったからです。これを代位弁済と呼び債権者は銀行から保証会社に移ります。そして競売は裁判所によって行われるのです。

時間との戦い

競売を避けるためには任意売却しかありません。それにはいろいろな方法があるのですが、すでに競売が始まっているところから任意売却について考えてみることにします。競売が始まってから落札されるまでには半年くらいの期間がかかります。もっと早く進むこともあるのですが、概ね競売というのは曰くつきの物件であるということからすぐに買い手がつくということはないのです。その間は自宅に住んでいてもいいことになっていますが競売物件ですから、不動産関係の人を中心に多くの人が家を見学に訪れます。このときに不動産会社からは競売を待たずに任意売却をしたらどうかという話をもちかけられることがあります。これは優良物件に多く、競売をして多くの入札が入ることが想定されている場合に話としてもちかけられることがあるのです。実は競売に入っても任意売却は可能です。それは開札日の前日まではOKという事になっていますから、それまでに自宅を売却して債権者である保証会社の応じる額を返済して競売を取り下げてもらうのです。競売で優良な物件の場合は必ず入札があります。それと同じように任意売却でも価格をあやまらなければ半年もあれば確実に売却することができます。ただし、任意売却の場合の価格は債務者の求めるものではなく、債権者である保証会社が納得して抵当権を外してくれる金額でなければならないのです。ですから、競売という結果が出る前に任意売却を完成させなくてはいけないということになり、それは時間との戦いでもあるのです。

任意売却の選択

自己破産は全ての債務を帳消しにしてしまうものです。住宅ローンの支払いなどでにっちもさっちもいかなくなったら自己破産をしてしまえばいいという考えもありますし、実際にそれを実行した人もいます。しかし、それには当然社会的な制裁を受けることになります。借金が帳消しになってしまうだけではなく、そのときに所有している資産価値があると認められるものは全て差し押さえということで没収されてしまうのです。大きなものは自宅がそうですし、車もそうです。他にも家財道具や家電などお金になるものはなんでも差し押さえの対象となるのです。ですから状況によっては着替えくらいしか残らないということも十分考えられます。それでも裸一貫から人生の再スタートということであればいいかもしれません。しかし家族がいたら自分だけの問題ではないのです。ですので自己破産あるいは競売を回避したいのであれば任意売却しかありません。任意売却でももちろん自宅を手放さなくてはいけません。しかし、競売や自己破産のように全てを差し押さえられるということはなく、家財道具などは自分のものです。また、車なども所持できるかもしれません。任意売却を成功させるにはいかにして債権者を納得させるかにかかっているのです。自己破産はどうしようもなく選択の余地もないというときに行うものです。まだ可能性があるのでしたら、それにかけてみるのが正しい姿でありそれが任意売却ということになるのです。

利益の喪失という通告

住宅ローンの一月分が払えないのに二月分住宅ローンを用意するのは並大抵ではありません。ですから、住宅ローンはどんなに苦しくても滞納をしてしまっては取り戻すのが大変になるのでしてはいけません。それでも滞納分が一月二月と貯まっていくと、金融機関からの連絡も最初はお知らせということだったのですが、それが催告書に変わって、さらに督促状という内容に変わっていきます。この督促状が最後のチャンス、ここで支払いができていれば大丈夫なのです。この時点では恐らく6ヶ月分の住宅ローンの支払いの督促となっていると思います。1ヶ月分が払えないのに、6ヶ月分はとうてい無理なことでしょう。ですから、そこで支払う意思があるのでしたら、3ヶ月分でもいいですから分納という形で納めていくのです。こうして支払い時期を少しでも先延ばしにすることができます。金融機関としてもまだ支払う意思があると思って一旦は督促状を収めることでしょう。それでも返済しないとなると、金融機関も最後の手段に出てきます。それが金融機関からの実質最後の連絡となる、「利益の喪失」という通告です。これは住宅ローンを組むという金融機関と交わした約束の喪失を意味するものです。どういうことかというとこの時点で銀行は債権者でなくなり関係が切れてしまうということになるのです。では債権者は誰になったのかというと保証会社が残債を金融機関に支払うこと債権者が保証会社となったのです。

裁判所からの通知

期限の利益の喪失ということで、金融機関が撤退してしまった後は自宅に住み続けようと思うと残債の全額返済しかありません。しかし1ヶ月分の住宅ローンも払えない状況であれば一括返済は不可能でしょう。そうなるとあとは自宅を手放す手続きということいなりますが、実質的にはいかにして保証会社に残債を返済するかということになるのです。この時点でもまた、それ以降でも何もしなければ、自宅の売却の措置が粛々と進んでいくことになります。この場合の措置というのは自宅の競売です。その前に裁判所から差し押さえが入ります。これは自宅だけではなくお金になりそうなものは何でも差し押さえられるのです。差し押さえられてもまだそれを使うことはできますが、それでもその時点ですでに自分のものではなくなっているのです。車を所有していたら当然車も差し押さえられます。インターネットに必要なパソコンも当然差し押さえ対象となります。恐らく差し押さえしないのは衣服関係だけといってもいいでしょう。家電なども当然なくなります。携帯やスマートフォンも最終的には差し押さえの対象となるかもしれません。いずれにしても裁判所からの通知がきたら競売が始まると考えていいでしょう。そこからさらに競売を回避する方法はあるのですが、時間との戦いとなりますし、大変ですが、やることは多くなってきます。まずは任意売却に向けて走り出さなくてはいけません。競売を進めてしまうと結局は自己破産と同じ事になってしまうからです。

競売から任意売却へ

競売という言葉は明るいものではありません。多くの人が思う競売のイメージは住宅ローンの返済ができずに家を売り出したということでしょう。様々な事情で住宅ローンが支払えなくなるということはいまのご時世それほど珍しいことではありません。住宅ローンの返済ができず滞納がかさんでしまうと多少の時間の猶予はありますが、最終的には債権者が裁判所に通告して裁判所は住宅などの差し押さえ手続きに入ります。そして競売という形で家と家財道具など金目になるものは全て売ってしまうのです。もちろん売却した代金は債務者の手に入ることはありません。全て債権者のものとなります。残債を上回る金額で売れた場合は払い戻しがありますが、恐らくそれほどの金額で売れることはありませんし、金額の設定がそうなるような仕組みにはしていないでしょう。競売の場合債務者は一文無しの状態、いうなれば手元になにもなく家を出て行かなくてはいけません。これを非情といってしまえばその通りなのですが、お金を払えなかったという罪のほうがはるかに重いのは間違いありません。また競売で全てを売っても残債が残ることがほとんどですから、それについても返済の義務が生じます。それができなければそのまま自己破産の手続きに入ることになります。一般的にこのような状態になると自己破産してきれいな状態からスタートしたいという人が多いです。すでに競売で社会的制裁を受けていますから、自己破産をしてもそれほど状況は変わらないということになるからです。

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