任意売却の流れ

自分だけでは解決できない

住宅ローンをずっと支払っていけるかどうかというのは誰でも不安に感じることだと思います。そうなると一度専門家に相談してみるのもいいかもしれません。この場合の相談先は金融機関ではありません。住宅ローンの支払いが不安だと相談したら、それだけで金融機関も警戒してしまうことでしょう。住宅ローンの返済の相談となると不動産業者でもありません。あまり馴染みがないかもしれませんが不動産コンサルタントという業者がいます。この業者は不動産会社とは全く関係がありません。住宅ローン関係の支払いの専門家と考えてもいいでしょう。そして実際に業務内容のメインとしているのが任意売却の処理なのです。住宅ローンの支払いを不安に感じている人の多くはすでに支払いが滞っているか支払いに困っている人が多く、支払いに不安というよりも今後はどうしたらいいのかということを真剣に考えている人です。そうなるとお勧めするのが任意売却などに実績のある不動産コンサルタントということになります。任意売却にしても競売にしても最終的には自宅を処分して返済をしていかなければいけません。その手続き一切を全面的に支援してくれるのが不動産コンサルタントなのです。自宅を売って完済できるのであれば任意売却をする必要はありません。ですから、最善なのは任意売却になる前に自分で売却することを模索することなのですが、それができないから任意売却をするしかないということです。自分だけで解決することは難しいということですね。

不動産コンサルタントの役割

任意売却について相談するところはいくらでもあります。弁護士でもいいですし、ファイナンシャルプランナーも相談に乗ってくれます。それでも一番いいのは不動産コンサルタントです。弁護士では不動産を売却してくれることはありませんし、ファイナンシャルプランナーも同様です。相談から売却まで一手に引き受けてくれる不動産コンサルタントが任意売却を考える上では最善といえます。そしてひょっとしたら、任意売却をせずに不動産を売却できるかもしれません。その場合は抵当権など様々な問題がありますが、それでも不動産コンサルタントは大きな力となってくれるでしょう。不動産コンサルタントからは必ずどうしたいのかという質問をうけます。それは任意売却か通常の売却かそれとも現在の家に住みたいのかということです。もちろんここで競売や自己破産という最悪のシナリオは考えていません。住宅ローンの支払いに窮している人は必ず他にも債務があるはずです。それらも洗いざらい聞かれることとなります。売却の意思があることを確認して、不動産売買の仲介代理契約を結ぶことになります。これは任意売却を決めた場合に必要な契約で不動産売買に関する一切を不動産コンサルタントに任せるという契約書になるのです。それ以降は債務者に変わって不動産コンサルタントが代わって行動してくれるようになります。ただし任意売却ができればいいのですが、それができなければ競売になります。これはよく理解しておかなければいけません。

債権者との不動産売買契約

任意売却を進めていくうえで債権者との交渉は、不動産売買の仲介代理契約に基づいて不動産コンサルタントが債務者に代わって行っていきます。不動産コンサルタントは債権者に任意売却の申出書や媒介契約書を送って債務者に代わって不動産コンサルタントが任意売却の交渉にあたることを通知するのです。そのうえでいくらで住宅が売れるのかということで、不動産に査定書を送付します。その上で売却価格の交渉となるのです。この際債権者が一つではなく複数存在する場合は売却価格の配分もしっかりと決めておかなくてはいけません。調べによるとこのあたりの配分交渉が一番もめるようです。どこも損失を出したくないので当然とはいえますが、複数の債権者がいる場合は交渉も長引くことも必至ですので、期間の注意も必要です。それは平行して競売も進められていることが多いからです。売却価格と配分価格の決定は任意売却の中でもヤマ場といえます。優良物件であれば必ず売れるのでここでの価格決定がもっとも大事ということになるのです。正式書類の作成はその後ですから交渉の席では口約束となることが多いのですが、それは決定事項で動くことはありません。後、大事なことは固定資産税などの滞納があればそれは頑張って支払っておかなくてはいけません。それは交渉を進めていく上では大事なことです。あとは通常の売却物件と同じように広告を出すことになり、問い合わせなどの連絡を待つこととなります。

配分の最終調整

不動産売買契約が成立すると、後は確定した売却金額に基づいて債権者への配分ということになります。債権者が一人あるいは一団体であれば話は早いのですが、多くの場合債権者は複数となることが多いです。それは住宅以外の債務がからんでくることもあるからです。そして最終調整としての債権者への配分案となるのですが、これは細かく設定され、必要経費を除いて1円単位での設定となります。債権者が複数の場合は、任意売却によって何処まで完済できるかが重要になります。売却した金額で残債を全て支払うことができればいいのですが、実際はそういうわけにはいかないことが多いです。ですから、売却金額からの配分額はどの債権者がメインになるかによって配分金額を策定していかなくてはいけないのです。売却金額のうち、ここから、不動産仲介手数料や抵当権抹消の登記費用など不動産取引に必要な経費は差し引かれることが認められています。これは本来債務者が支払うものですが、任意売却の交渉に入った時点で支払い能力がないという判断をされていますから、金銭的な負担はありません。そして大事なのは債務者にとっての引っ越し費用です。ここでは売り主への引っ越し費用を捻出できるように交渉することができます。引っ越し費用の基準は30万円となっていますから、この金額を控除したうえでの配分ということになるのです。不動産売買契約からおよそ1ヶ月後をめどに売買残代金の決済をします。決済日には買い主、売り主、双方の不動産業者、債権者、司法書士が集まります。お金のやりとりがありますので、買い主が住宅ローンを借りる取引銀行でこの決済を行うことが多いようです。

新生活のスタート

関係者が一同に集まって売買残代金の決済を行った後は残債の返済をどうするかを決めて新生活のスタートとなります。もちろんそのスタートの場は新しい家ということになります。それでもその前に確認しておかなければいけないことがあります。それは税金関係の滞納です。滞納がなければ問題はないのですが、固定資産税、住民税あるいは国民眷顧保険など、住宅ローンと同じように滞納をしていると予告なしにいきなり差し押さえということもあります。これは役所の場合は裁判をしなくても職権での差し押さえが可能なためです。任意売却の手続きを進めている間に税金の差し押さえが入って任意売却が頓挫したということはよくあります。ですから税金の滞納があると任意売却が進まない可能性が大きくなるので、払えないままでも事前に役所を訪れて支払いの意思があることと分納を申し入れて時間を先延ばしにしてもらうようにします。仮に払えないままでも相談にいくことで差し押さえなどの強制執行は回避できることが多いのです。あとは残債をどのようにして支払っていくかということになります。ここからは債権者である保証会社から債権回収の委託を受けたサービサーと呼ばれる債権回収会社との交渉になります。これが決まると後は新生活のスタートです。競売で追い出されるよりも自ら進んでの任意売却のほうが気持ちの面では雲泥の差があることでしょう。任意売却は借金を帳消しにしたのではなく自ら支払ったということでもポイントは高いのです。

メリットとデメリット

住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売という流れになってしまします。誰でも競売というと負のイメージがあるでしょう。それでもどうせ家を失うなら任意売却にしても競売にしても一緒だと思う人もいるかもしれません。しかし、それは大きな間違いです。競売と任意売却では競売が勝っているものは何一つありません。競売では手元に1円も残りませんが、任意売却では手元にお金が残ることが多く、交渉次第では引っ越し代金の捻出も可能です。多くの場合任意売却は競売よりも高い値段で売却ができますので、残債も無理のない返済計画を立てることができるのです。そして任意売却は競売と違って返済が破綻したことを近所には知られることはなく引っ越しができるのです。一方、任意売却のデメリットをあげてみましょう。任意売却は債権者が金融機関から保証会社に代わって始めて交渉に入ることができます。ですから、あらかじめ住宅ローンの返済が厳しいからといって任意売却をしようとしてもできないのです。その場合は通常の売却となりますが抵当権が入っている場合は売却もできないケースが多いはずです。ですから、任意売却ができるのは滞納を繰り返した状態で金融機関が債権者から撤退した状況ということです。そしてこの時点ですでに支払いも遅延ではなく事故ということでいわゆるブラックリストへの掲載となってしますのです。この場合、向こう6年はクレジットカードが持てないということになります。

 

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